Een Harlingse damwand: geen verkrijgende maar ‘afstotende’ verjaring. Wat vind jij?

Inleiding

Een veelvoorkomend en voor de hand liggend gebruik van het verjaringsinstrument is om als bezitter grond uiteindelijk in eigendom te verkrijgen om daar zelf beter van te worden. Of dit nu te goeder trouw (“ik wist het niet”) of niet te goeder trouw (‘landjepik’) gebeurt is even niet relevant: de bezitter wordt verrijkt met extra eigendom. Over het algemeen is dit heel prettig voor de bezitter die uiteindelijk eigenaar wordt. Op wat notaris- en kadasterkosten na wordt men er per saldo vaak gewoon beter van. Een grotere tuin, je perceel wordt meer waard, etc.

Verjaring werkt all-inclusive, zoals wij dat noemen. Word jij door verjaring eigenaar van een stuk grond, dan pluk je niet alleen de voordelen die daar aan kleven, maar ook de nadelen. Een grotere tuin waar je nu van kunt genieten en een onroerende zaak die bij verkoop meer oplevert zijn leuke voordelen van verjaring. Is de grond die jij door verjaring in eigendom hebt verkregen echter vervuild, dan is dat nadeel óók voor jou. Of wat te denken van hoge onderhoudskosten die het in bezit genomen stuk grond met zich mee blijken te nemen?

Zo was dat het geval in een rechtszaak waarover de rechtbank Noord-Nederland zich onlangs mocht buigen. Een gemeente kreeg van een van haar inwoners het verzoek om vlot onderhoud te plegen aan een gammele damwand. Deze damwand lag namelijk op gemeentegrond, zo had de inwoner laten uitmeten door het kadaster. De gemeente werd tegelijkertijd aansprakelijk gesteld voor eventueel te lijden schade mocht de damwand het op enig moment begeven. De damwand en een smal strookje grond ernaast zijn echter al geruime tijd in gebruik als tuin bij deze inwoner. De gemeente deed nu een beroep op verjaring om aansprakelijkheid te ontlopen.

Uitspraak

Link naar de betreffende uitspraak op rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBNNE:2018:147

Opmerkingen van Liesbeth van Leijen bij deze uitspraak

Het lijkt een hele leuke vondst van rechter Telman, maar dit vonnis roept meer vragen op dan zij beantwoordt. Laten we gewoon eerst even in de wet kijken:

art 105 boek 3 - bevrijdende verjaring

Wie kan er door verjaring eigenaar worden van andermans eigendom? Een bezitter. Het perspectief in het eerste lid ligt duidelijk bij de bezitter, niet bij de eigenaar. Er staat immers niet dat een eigenaar zijn of haar eigendom door verjaring kan verliezen, zonder dat er een andere eigenaar opstaat of wordt aangewezen. Nee, er staat duidelijk dat een bezitter eigenaar kan worden door verjaring van een goed. Het draait allemaal om die bezitter, die kennelijk geen eigenaar is, maar dat wel, als gevolg van bezit + tijdsverloop, kan worden.

En als dat inderdaad aan de orde is, dan betekent dat vervolgens dat de oorspronkelijke eigenaar zijn of haar eigendom door die eigendomsoverdracht kwijt is. In die volgorde: eerst wijst de wet een nieuwe eigenaar aan en dat leidt er toe dat een andere, vorige eigenaar dat eigendom aan die nieuwe eigenaar is verloren.

En dat is logisch, want de eigendomsleer van onroerende zaken bepaalt dat deze niet zo maar kunnen worden verloren door eigenaren, zonder rechtsopvolger. Een onroerende zaak heeft altijd een bezitter en eigenaar, als het de ene eigenaar niet meer is, dan wel een nieuwe eigenaar. Door verjaring kan een onroerende zaak dus wél van eigenaar wisselen: van de ene bezitter naar de andere bezitter, maar niet zónder eigenaar komen te zitten. Een onroerende zaak is geen res nullius.

In deze zaak trekt rechter Telman zich daar niks van aan.

In rechtsoverweging 4.7 gaat de rechter er gemakshalve vanuit dat de gemeente Harlingen in ieder geval als gevolg van verjaring niet langer meer eigenaar is van de damwand. En daarmee begint de rechtbank dus aan de verkeerde kant, namelijk bij de voormalige eigenaar. Ooit betekende de aanleg van de damwand door handelingen van een aangeland, dat Harlingen zijn bezit van de grond tussen de damwand en de kadastrale grens kwijtraakte. En omdat dat al meer dan 20 jaar geleden was én Harlingen nooit meer het bezit heeft teruggekregen of -genomen, is er sprake van verjaring.

Maar, wie is dan nu wel de eigenaar van de damwand en de strook grond langs het water? Eiser? Nou, die wil helemaal geen eigenaar zijn en beroept zich ook helemaal niet op verjaring. Een nieuwe damwand aanleggen is trouwens heel erg duur. Net als bij vervuilde grond zijn er dan maar weinig gebruikers van andermans grond, die een beroep doen op verjaring. En eiser stelt ook helemaal niet dat ie bezitter is.

Kan de gemeente Harlingen dan eiser aanwijzen als de nieuwe eigenaar? Nee, dat kan ook niet, want je eigen grond verwaarlozen, betekent nog niet dat daarmee automatisch een nieuwe bezitter ten tonele verschijnt.

En degene die de damwand ooit heeft laten slaan? Dat is de firma Betonstaal (HBI) B.V. Is die eigenaar geworden? Dat zou kunnen. Deze firma had destijds zowel het naastgelegen perceel in eigendom én was aanvrager van de vergunning bij de gemeente. Maar, toen die zijn perceel aan eiser verkocht, verdween Betonstaal vermoedelijk uit beeld.

Heeft Betonstaal bij de verkoop van zijn perceel wellicht óók de eigendom geleverd van de grond tussen de damwand en de kadastrale grens? Dat is wellicht mogelijk. Maar, een oplettende notaris komt dan tussenbeide, omdat je slechts het bezit kan leveren (opdat de eigendom over gaat) waar je zelf eigenaar van bent. Je kunt niet andermans eigendom overdragen, zeker niet als eiser als koper van het perceel niet eveneens het bezit van die grond overnam of geleverd kreeg.

Ik houd het er op dat Betonstaal nog de meest aangewezen persoon is die door verjaring eigenaar is geworden van de damwand. Maar, het blijft een gok.

Opmerkingen van Bram Verbaas bij deze uitspraak

Ik kan me grotendeels vinden in Liesbeths opmerkingen. De ene bezitter sluit de andere uit, een registergoed is geen res nullius en dat in art. 3:105 BW het perspectief bij de bezitter ligt kan ik me ook wel voorstellen omdat verkrijging van een goed vaker wél dan niet prettig is voor de verkrijgende bezitter.

In dit geval is dat duidelijk anders: de damwand is hoognodig aan onderhoud toe en dat is vast een prijzige aangelegenheid, waar de gemeente graag vanaf wilt. Temeer omdat de gemeente nooit privaatrechtelijke toestemming heeft gegeven om die damwand op haar grond te laten plaatsen (de gemeente heeft weliswaar een publiekrechtelijke vergunning verleend aan de rechtsvoorganger van eiser voor het plaatsen van een damwand, maar daarbij zat niet inbegrepen het recht om dit op gemeentegrond te doen).

Kortom, de rechtsvoorganger van eiser doet iets onrechtmatigs, waar eiser nu de gevolgen van ondervindt. Terecht of onterecht, dat is de vraag.

Artikel 3:105 BW is weliswaar geschreven vanuit het perspectief van een bezitter die iets verkrijgt, maar al a contrario redenerend is de stelling dat dit artikel hiermee ook impliceert dat een eigenaar zijn eigendom door verjaring kan verliezen best verdedigbaar.
Niet met zoveel woorden, maar tussen de regels door zegt de rechter hier dat eiser gewoon bezitter en vervolgens eigenaar is geworden. Omdat de aan de rechter voorgelegde vraag niet over de verjaring ging, maar over eventuele aansprakelijkheid van en schadevergoeding door de gemeente Harlingen, hoéft de rechter hier mijns inziens ook niet dieper op in te gaan. Het enige relevante aan de verjaring in deze zaak is dat de gemeente nu door verjaring géén eigenaar meer is, en daarom niet kan worden aangesproken tot het vergoeden van schade.

verkr verjaring ambtshalve toepassen

De rechter mag de verkrijgende verjaring gewoon toepassen, aldus Rank-Berenschot in Tekst & Commentaar. Het is niet vereist dat een huidige bezitter daar een beroep op doet. Zodra aan de voorwaarden is voldaan (bezit + tijdsverloop), vindt verjaring plaats.

Dat is ook niet zo gek, want verjaring geschiedt van rechtswege. Het gebeurt gewoon (zolang aan de vereisten is voldaan tenminste). Een beroep op verjaring is niet vereist, een rechterlijke uitspraak is niet vereist (wel handig). Op een gegeven moment is de verjaringstermijn voltooid, waarmee de eigendom is overgegaan op een ander. De rechter doet hier niets meer dan erkennen dat die verjaring inderdaad heeft plaatsgevonden. En gebruikt dat gegeven enkel ter beantwoording van de aan hem/haar gestelde vraag, namelijk of de gemeente Harlingen aansprakelijk is voor de schade (wat dus niet zo is omdat ze geen eigenaar meer zijn).

damwand Harlingen - bewerkt

Het argument van eiser dat hij helemaal geen bezitter wílt zijn maakt niet uit. De innerlijke wil van eiser doet niet ter zake, de uiterlijke verschijningsvorm wél. Tot en met de damwand (welke terecht wordt geacht te zijn opgericht om de oever te beschermen en daarmee het perceel van eiser, niet om de vaarweg te beschermen) loopt de tuin van eiser, de damwand zelf en het smalle strookje gemeentegrond tussen damwand en tuin ogen voor een objectieve buitenstaander als één geheel met de tuin (de kiezelstenen liggen in de gehele tuin tot en met de damwand, de boompjes met daaromheen gras strekken tot aan de damwand). Wat er buiten te zien is doet ter zake, wat eiser vindt en wilt niet per se.

Het is misschien gebruikelijk dat iemand die iets wilt verkrijgen een beroep op verjaring doet, maar het is zeker niet onmogelijk dat iemand die liever iets kwijt is zich ook kan beroepen op verjaring. De wet staat hier niet aan in de weg, als je het mij vraagt. Ik noem het op deze manier inzetten van verjaring vanaf nu maar ‘afstotende’ verjaring.

Wellicht kan de eiser in deze zaak nog terecht bij zijn rechtsvoorganger om schadevergoeding te eisen, degene die de damwand onrechtmatig op gemeentegrond heeft geplaatst. Maar ergens ben ik bang dat ook die vordering inmiddels verjaard is…

Kortom, deze uitspraak gaf ons bij Van Leijen Overheidsrecht stof tot nadenken. De meningen verschillen. Wat vind jij?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *