Stel: je woont in een fijne rijtjeswoning, maar om bij je schuur te komen, moet je even via het tuinpad van de buren. Of je woont op een plek waar je via de oprit van een ander naar de openbare weg rijdt. Is dat dan zomaar toegestaan? Niet altijd. Maar als er sprake is van een erfdienstbaarheid, dan mag het wel.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een juridisch recht dat geldt tussen twee percelen grond: het heersende erf (dat voordeel heeft van het recht) en het dienende erf (dat het gebruik moet dulden). De bekendste vorm is het recht van overpad: het recht om over andermans grond te lopen of rijden om je eigen erf te bereiken. Maar er zijn veel andere vormen. Denk aan het recht om een regenpijp over de erfgrens te laten hangen, of het recht om geen hoge schutting te plaatsen zodat de buren hun uitzicht behouden.
Zo’n recht wordt meestal vastgelegd in een notariële akte en vervolgens ingeschreven in het Kadaster. Zo weet iedereen waar hij aan toe is – ook als het eigendom wisselt. De akte beschrijft meestal ook wát precies is toegestaan en hoe het recht mag worden uitgeoefend.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheden ontstaan op twee manieren:
-
Vestiging: via een notariële akte, vaak bij verkoop van een stuk grond. Bijvoorbeeld: bij splitsing van een perceel wordt afgesproken dat het achterste huis via de oprit van het voorste huis naar de weg mag.
-
Verjaring: als iemand jarenlang op een zichtbare manier gebruikmaakt van een deel van de grond van een ander – zónder protest van de eigenaar – kan na 10 of 20 jaar een erfdienstbaarheid ontstaan. Dit moet dan wel voldoende aantoonbaar zijn.
Wat als je het er niet mee eens bent?
Conflicten over erfdienstbaarheden komen regelmatig voor. Bijvoorbeeld als de eigenaar van het dienende erf een hek plaatst, of als het gebruik verandert: ineens wordt er niet meer gelopen, maar met de auto gereden. Soms blijkt dat het recht niet goed is vastgelegd, of dat het gebruik inmiddels is veranderd of gestopt. In dat geval kunnen partijen proberen afspraken te maken – of zelfs naar de rechter stappen.
De rechter kijkt dan naar:
-
de tekst van de akte (als die er is);
-
de plaatselijke gewoonte;
-
het feitelijk gebruik in de loop der jaren;
-
en de belangen van beide partijen.
Erfdienstbaarheden kunnen ook worden opgeheven, bijvoorbeeld als ze hun nut hebben verloren of als er geen redelijk belang meer is bij voortzetting.
Waarom is dit belangrijk?
Veel mensen zijn zich niet bewust van het bestaan van een erfdienstbaarheid, totdat er iets verandert: een nieuwe buur, een verbouwing, of een geschil. Het is dus verstandig om bij aankoop van een woning goed te kijken of er erfdienstbaarheden zijn ingeschreven – en wat ze precies inhouden.
Heb je vragen over erfdienstbaarheden of over het ontstaan ervan door verjaring? Neem dan gerust contact met ons op.