Kan een spreekuur ook telefonisch of via FaceTime of zoiets?

Natuurlijk. Met een paar moderne hulpmiddelen komen we een heel eind. Een telefonisch spreekuur kan een uitkomst zijn als de reis naar ons kantoor in ’s-Hertogenbosch niet mogelijk of onwenselijk is. We houden regelmatig telefonisch spreekuur en/of communiceren via FaceTime of Skype. Heel handig, want we hebben zo cliënten uit onder meer Frankrijk, Curaçao en Zuid-Afrika kunnen helpen. Ook hebben we wel eens een video gekregen over een locatie in Groningen, waarmee we uit de voeten konden om advies uit te brengen, zonder dat we een flinke reis moesten ondernemen. Dat scheelde veel geld en tijd voor de cliënt.

Mag je gesprekken stiekem opnemen?

Ja, dat mag. Maar, wij doen het niet.

Wij hebben ook vaak onze smartphone in de hand. We maken veel foto’s ter plaatse, want in ons werk draait alles om de feiten.

En we raadplegen onze dossiers, want we hebben alles in de Cloud. Dat is heel handig als we niet op kantoor achter onze schermen zitten, maar bij mensen thuis of bij een opdrachtgever in de organisatie.

We maken ook graag gebruik van onze telefoon om gesprekken op te nemen. Dat vinden we heel handig, want dan kunnen we ons concentreren op hetgeen gezegd wordt, zonder dat we telkens dingen moeten noteren. En naar afloop sturen we de opname altijd toe aan onze gesprekspartners. Zo doen we dat bijna altijd bij het spreekuur. Dat scheelt ons veel werk en daarmee kunnen we het spreekuur goedkoop houden.

Open en bloot. We nemen gesprekken alleen maar op als alle aanwezigen daar mee instemmen. We vragen dus eerst toestemming. We hebben niks te verbergen en we vinden transparantie heel belangrijk. Waarheidsvinding staat bij ons voorop.

Soms worden gesprekken niet open en bloot opgenomen. Hoe zit het dan? Mag je eigenlijk gesprekken stiekem opnemen? mr. Arwin Mulderij heeft daar in 2016 een goede blog over geschreven, waarin hij tot de conclusie komt dat dat inderdaad mag. Wij doen het dus nooit, maar het mag dus wel. Lees hier hoe dat zit. En doe er je voordeel mee: juridisch en praktisch.

We hebben er een filmpje over op Youtube gezet. Bekijk het fimpje hier.

Zit er een verschil tussen verhuur en ‘ingebruikgeving’ van een stukje gemeentegrond? Bij ingebruikgeving heb je te maken met een zogenaamde ‘recognitie’, is dat niet gewoon een heel duur woord voor pacht of huur?

Ja, er zit inderdaad een verschil tussen huren van een stukje gemeentegrond en het in gebruik geven daarvan met recognitie. De verschillen zitten hem in zowel juridisch als in financieel opzicht.

Juridische verschillen: huren is een apart, juridisch instrument en kent een behoorlijk aantal dwingende bepalingen in ons Wetboek. Meestal zien die bepalingen op de (ver)huur van woonruimte. Maar ook voor de (ver)huur van onbebouwde grond kent ons Burgerlijk Wetboek een aantal regels.

Grond in gebruik geven – ook wel bruikleen genoemd – is een ander juridisch instrument en is aan minder regels gebonden.  De wetgever ziet bruikleen meer als een soort ‘vriendendienst’ dan als een puur zakelijke transactie, zoals bijvoorbeeld de huurovereenkomst.

Financiële verschillen: grond huren = huurpenningen betalen. Geld verdienen is dan de voornaamste zaak. Bruikleen kan daarentegen ook gratis zijn!

Veel gemeenten weten niet zo goed wat zij met zo’n stukje grond aan moeten en lenen het daarom maar uit (= bruikleen). Men wil de grond niet kwijt, maar hoeft er ook niks aan te verdienen en dan is bruikleen een uitkomst. Omdat bruikleen weinig regels kent, is het handig om degene die de grond gebruikt in ieder geval wél te laten verklaren dat die persoon het eigendomsrecht van de gemeente erkent, oftewel: recognitie.

Leggen gemeente en gebruiker niks vast, dan kan het na jaren zo zijn dat de gemeentegrond door verjaring in eigendom van de gebruiker valt. En dan is de gemeente alles kwijt: geen of nauwelijks geld aan de grond verdiend en ook nog eens de eigendom kwijt.

Vandaar dus…

Wij hebben via ons gemeentelijk systeem toegang tot luchtfoto’s. Dat zijn belangrijke bronnen van informatie over de afgelopen jaren. Nou vraagt een burger een afschrift van die luchtfoto’s. Moet ik die zo maar geven? Daarmee kunnen we namelijk onze eigen (juridische) glazen ingooien…

Ja, dat ga je wél verstrekken. In beginsel staat waarheidsvinding namelijk voorop. Objectieve gegevens waarover jouw organisatie beschikt, kunnen prima ook aan betrokkenen worden verstrekt. Dan gaat het dus om data die je zonder al te veel moeite, húp, zo uit het systeem kan plukken en betrokkene kan toesturen of mailen. En ja, die kunnen niet ten voordeel strekken van de gemeente. Maar, daar zou het niet om moeten gaan, om het willen ‘winnen’ in een eventueel conflict. Belangrijker is dat je beiden over dezelfde informatie beschikt en daarmee een eventueel conflict gewoon samen goed kunt oplossen.

Je hoeft dat soort gegevens niet spontaan op te sturen (“kijk eens wat ik voor je heb!?”), maar op verzoek behoor je volgens de normale omgangsregels met burgers, deze gewoon toe te sturen. Zie punt A2 van de Behoorlijkheidswijzer van de Nationale Ombudsman.

Als je echt extra inspanningen moet verrichten, dan mag je daar als gemeente geld voor vragen. Wil iemand dat je er echt voor gaat zitten, speuren, navraag doen en dergelijke, dan mag een overheidsorganisatie daarvoor leges vragen. Dat is geregeld in de gemeentelijke legesverordening.

Ik heb een vrijstaand huis gekocht. Nou beweren de buren dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de grond náást mijn huis. Ik weet van niks! Wat kan ik doen?

Als iemand een beroep doet op verjaring, betekent dat, dat hij of zij vindt dat ie eigenaar is geworden van die grond. Dat moet hij of zij dan wel bewijzen. Zo maar wat roepen, kan niet. Als jij die grond gekocht hebt, heb jij een sterker recht dan degene die een beroep doet op verjaring, totdat jij of de rechter overtuigd zijn van verjaring. Je kunt dus de buren meedelen dat je hun bewijs graag tegemoet ziet. En geef hen daartoe een paar weken de tijd. Ondertussen kan jij gewoon die grond gebruiken, je hebt er immers voor betaald.

Loopt de zaak uit de hand, neem dan contact met me op, bijvoorbeeld door naar mijn spreekuur te komen.

Ik wil graag mijn brievenbus verplaatsen naar elders op mijn perceel. Dan hebben we wel een extra uitweg nodig. Kan ik die gewoon krijgen?
Elk perceel in Nederland moet bereikbaar zijn vanaf de openbare weg. De eigenaar van de weg of de wegbeheerder mag dat niet weigeren en moet dus meewerken aan een uitweg. De wet bepaalt verder niet op welke plek vanaf een perceel een eigenaar zijn perceel moet kunnen verlaten, dus of dat aan de voor- of aan de achterkant (bezien vanuit de woning) is. Is er eenmaal een mogelijkheid om het eigen perceel te verlaten en de openbare weg te bereiken, dan houden je rechten zo’n beetje op: er is geen recht in Nederland om je woning via de voordeur te kunnen verlaten, op een achterom en/of om nu juist aan de voorzijde je brievenbus te hebben. En dat geldt ook voor vluchtwegen en brandgangen: ondanks de naam hoeft een andere eigenaar daar vrijwel nooit aan mee te werken.

Dat dit soort rechten er niet zijn, betekent nog niet dat deze situaties niet veel voorkomen, maar daar is dus soms medewerking voor nodig van de eigenaar van de weg, de wegbeheerder en/of soms ook de buren of andere eigenaren van andere percelen in de buurt.

Als je een brievenbus plaatst op een locatie die niet bereikbaar is voor de postbode en krantenbezorger, dan is de eigenaar van de weg of wegbeheerder niet zo maar verplicht om dat toe te staan of mee te werken aan de komst van een uitweg, opdat men ook jouw brievenbus kan bereiken. De omstandigheden zullen bepalen of een uitweg wel of niet redelijk is en wie het gaat betalen. Daarom adviseer ik je om overleg te voeren met alle betrokkenen, in ieder geval met de gemeente. Komt je er niet uit, kom dan naar mijn spreekuur.

De huisaansluiting van het riool van de buren, loopt door onze tuin en sluit aan op die van ons. Hoe zit dat eigenlijk bij reparaties en zo? Wie betaalt er dan?
Het riool waarop alléén de buren lozen, is niet je eigendom – ook al ligt het in jouw grond – maar van je buren. En die zijn dus ook verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Dit soort situaties komt veel voor in Nederland, zeker bij oudere woningen. Vroeger was het vaak goedkoper om de snelste route naar het gemeenteriool te nemen of waren alle woningen ooit eigendom van één eigenaar – zoals een woningbouwvereniging.

Je kunt je buren overigens niet dwingen om maar een eigen rioolaansluiting op eigen grond aan te leggen. Dat moet je samen met je buren oplossen en daarbij speelt de redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol. De kosten van verplaatsing of nieuwe aanleg van een riolering kan namelijk wel eens veel hoger zijn dan onderhoud op de huidige locatie. Ook moet je samen rekening houden met de voorgeschiedenis.

Ik heb aan de hand van de kadastrale tekening een nieuw hek geplaatst. Nou blijkt helaas dat mijn hek toch een stukje op gemeentegrond staat. Kunnen mijn buren mij dwingen om dat hek te verplaatsen?
Waarschijnlijk wel. Niemand hoeft namelijk te accepteren dat de buren een hek op je grond plaatsen. Ook niet als dat helemaal niet met opzet is gebeurd. De wet maakt geen onderscheid tussen kleine en grote vergissingen en vindt ook dat je had moeten weten waar de grenzen precies lopen. Eventuele vergissingen zijn voor jouw eigen rekening en risico.

Probleem is namelijk dat een hek dat op of nabij de kadastrale grens is geplaatst, óók fungeert als markering van de eigendomsgrens. En nu kan het zo maar lijken dat je een stukje grond van de buren in bezit neemt én dat komt vervolgens in aanmerking voor verjaring. Als de buren niets doen, dan lopen zij na 20 jaar de kans de grond tussen jouw hek en de kadastrale grens, aan jou of een toekomstige buur naast hen, kwijt te raken.

Dat wil niet zeggen dat je morgen meteen met verplaatsen moet beginnen: je kunt natuurlijk gewoon met je buren overleggen over een geschikt tijdstip en de werkzaamheden.

Als ik precies wil weten wáár mijn eigendomsgrens loopt, dan kan ik toch gewoon de kaart van het Kadaster raadplegen?
Nee, helaas niet. Een kadastrale kaart is niet hetzelfde als een veldwerk. Bij het laatste gaat het Kadaster zeer nauwkeurig – aan de hand van het veldwerk – na hoe de grenzen ooit door de eigenaren zijn aangewezen aan het kadaster. Een kadastrale tekening is daarvan slechts een globale aanduiding. Je kunt je dus niet tot in detail baseren op een kadastrale kaart. Wil je het helemaal zeker weten, dan moet je het veldwerk raadplegen of een grensreconstructie houden.
Ik rijd altijd een stukje over grond van de buurman om mijn garage te bereiken. Nou doet de buurman opeens moeilijk! Heb ik geen recht verkregen om daar te mogen rijden? Zo kan ik mijn garage niet meer in!
Er is in Nederland geen recht om altijd over de grond van de buren te moeten mogen, om de eigen garage te bereiken. In beginsel moet je daar zelf voor zorgen, dus op eigen grond. Als je wel graag over grond van de buren wilt rijden, dan zal je daar betere of nieuwe afspraken met je buren over moeten maken. Iedereen mag in Nederland met zijn eigen grond doen wat ie wil, tenzij hij of zij afspraken heeft gemaakt met iemand anders over gebruik van zijn of haar grond. Het juiste antwoord hangt dus af van hetgeen je met je buren afspreekt over het gebruik van hun grond.
Ik kan toch wel die gemeentegrond kopen, naast mijn huis? De gemeente heeft er toch niets aan…
Nou dat kan, maar dat is de gemeente niet verplicht. De gemeente heeft die grond in beginsel voor zijn eigen taken nodig.
Kan ik verjaring van mijn grond voorkomen door de buren een aangetekende brief te sturen?
Nee, dan ben je niet voldoende juridisch gedekt. De wet vereist een zorgvuldige procedure, dat noemen we “verjaring stuiten”.
Eerst zei mijn advocaat dat onze verjaringskansen riant waren en nu zegt hij/zij opeens dat we vrijwel geen kans meer maken. Dat is toch raar?

Misschien wel, misschien ook niet.

Verjaring is ingewikkelde materie. Het draait allemaal om de feiten en die moet je opsnorren. En soms komen die feiten pas na intensief speurwerk boven water. Sommige feiten kunnen een dossier nét de andere kant op laten vallen. Het is dus goed mogelijk dat een verjaringszaak er aanvankelijk gunstig uitzag, maar door nader onderzoek toch niet zo gunstig blijkt te zijn.

Werk voor specialisten. Het is ook mogelijk dat de jurist in kwestie door gebrek aan specialistische kennis de feiten onvoldoende goed kon beoordelen en/of in zijn of haar gesprekken met betrokkene onvoldoende slagen om de arm heeft gehouden. Zou zo maar kunnen, niet iedereen is verjaringsspecialist en soms schat je als jurist jouw kennis in zo’n zaak te hoog in. We zijn maar mensen, nietwaar. Ik had over het optreden en juridische oordeelsvorming van de betrokken advocaat geen oordeel, want ik had het dossier niet bestudeerd. En ik ben getrouwd met ANNA: Alles Nagaan Niets Aannemen.

En soms luisteren mensen niet goed. Willen ze vooral horen dat ze gelijk hebben en blijkt men (helaas vaak achteraf) soms tamelijk ‘doof’ voor voorbehouden die hun rechtsbijstandsverlener in acht neemt. Soms moet je zaken 10 keer zeggen, voordat het kwartje valt. De eerlijkheid gebiedt mij om te zeggen dat ik ook wel eens niet goed luister…

Hoge werkdruk. Zelf ben ik door drukke werkzaamheden soms ook niet zo bedacht op de behoefte aan extra informatie bij mijn cliënten. Ik zit met mijn hoofd in allerlei dossiers en juridische wolken en vergeet even een belletje of mailtje te versturen over de stand van zaken en hoe men de hele gang van zaken beleeft. Dat is natuurlijk niet zo leuk, als mensen echt op contact met jou als jurist zitten te wachten. Dan krijg je irritaties.

Relaties en kansrijkheid. En als een dossier een ongunstige wending neemt, dan zijn soms de rapen gaar: dan beïnvloedt de relatie tussen cliënt en jurist ongewild (ook) de kansrijkheid in een dossier. Dat schiet natuurlijk niet op… Dat is voor iedereen erg vervelend, want niemand wil dat: een burger wil vertrouwen op de kennis en kunde van zijn of haar jurist, elke jurist wil graag zijn of haar cliënt zo goed mogelijk bijstaan.

Aardig jurist = blije cliënt. Het gekke is, dan andersom ook schijnt te gelden: een hele aardige en behulpzame jurist, die weliswaar niet een topspecialist is in een bepaald vakgebied, wordt vaak door zijn of haar cliënten (niettemin) zeer gewaardeerd.

Blije cliënt = blije jurist. Een jurist die veel energie steekt in de relatie met zijn of haar cliënten bewerkstelligt vaak minder frustratie, dan de jurist die vooral veel energie steekt in het tot een goed einde brengen van een zaak. De jurist die allebei voor elkaar krijgt, is natuurlijk een topper. Ik kan nog wel wat bijleren, vrees ik

Ik heb begin januari 2018 de aanslagen onroerend zaakbelasting over 2015, 2016 en 2017 in één keer ontvangen. Of dat ik even wil betalen. Is dat niet te laat?

Nou, de gemeente heeft drie jaar nadat de belastingschuld is ontstaan de tijd om de aanslag onroerend zaakbelasting op te leggen.

Ik heb een huurovereenkomst gesloten met de gemeente zodat ik een reclamebord op haar grond mag plaatsen. Nu krijg ik een aanslag precariobelasting binnen. Kan dit zomaar?

In principe is het voor een gemeente niet mogelijk om én huurpenningen te vragen én precariobelasting te heffen voor gebruik van hetzelfde stuk grond. Op grond van de huurovereenkomst heeft u namelijk al toestemming van de gemeente gekregen voor het gebruik van deze grond. Bovendien betaalt u voor dit gebruik al huurpenningen.

In ons gratis e-book ‘Precariobelasting versus huur’ kunt u alles lezen over de verschillende vormen van vergoedingen die overheden kunnen vragen voor het gebruik van hun gronden en alles wat daarbij komt kijken. Download het dus snel!